Cuánto cuesta una reforma integral de vivienda

Una reforma integral de vivienda consiste en renovarla por completo: demoler lo viejo, rehacer las instalaciones, los suelos, la cocina y los baños y dejarla lista para vivir. Es la reforma más grande que se puede hacer en una casa y, también, la que más varía de precio, porque dentro de "reforma integral" caben desde un lavado de cara con materiales básicos hasta una transformación de alta gama con redistribución de espacios.

La respuesta honesta en una cifra: una reforma integral cuesta de forma orientativa entre 350 y 1.500 €/m², y la mayoría de reformas de una vivienda habitual de segunda mano se mueven en la franja de 600 a 900 €/m², que es la calidad media-estándar. En total, eso sitúa la reforma de un piso medio de 90 m² en torno a los 55.000-72.000 € para una calidad estándar.

Esta es la guía general del precio de reformar una vivienda. Si buscas el precio para un tamaño concreto, más abajo enlazamos la guía detallada de cada superficie (60, 70, 80, 90 y 100 m²), con su desglose y ejemplos. Y si lo que quieres es el precio de una sola estancia, también enlazamos las guías de baño y cocina. Aquí nos centramos en el panorama completo: cómo se forma el precio, en qué se gasta y cómo no equivocarte al contratar.

La respuesta honesta: cuánto cuesta reformar una vivienda

Cualquiera que te dé un precio cerrado de una reforma integral sin ver la vivienda te está engañando o se está protegiendo con un número alto. El precio real depende de tres cosas: el nivel de calidad que elijas, el tamaño de la vivienda y su estado de partida (no cuesta lo mismo una vivienda que solo necesita actualizarse que una que hay que vaciar hasta los ladrillos y rehacer las instalaciones).

Por eso, en lugar de un número mágico, esta guía te da los tres rangos de calidad por metro cuadrado, la tabla de precios por tamaño y el desglose de en qué se va el dinero. Con eso puedes hacerte una estimación realista y, sobre todo, juzgar si un presupuesto que te pasen tiene sentido. El presupuesto definitivo siempre se construye sumando partidas concretas, nunca multiplicando metros por una tarifa.

Por qué el precio por metro cuadrado engaña (y cómo usarlo bien)

El precio por metro cuadrado es la forma más rápida de orientarse, pero también la que más confunde, por dos motivos. El primero: el €/m² no es constante, sino que baja a medida que crece la vivienda, porque hay costes fijos —la cocina, los baños, el proyecto, los desplazamientos— que se reparten sobre más superficie. Una misma calidad que sale a 800 €/m² en un piso de 60 m² puede bajar a 600-750 €/m² en uno de 120 m². Por eso no se puede coger el €/m² de un piso pequeño y aplicarlo a uno grande.

El segundo: el €/m² depende totalmente de la calidad, y la diferencia entre niveles es enorme (de 350 a 1.500 €/m²). Dar o pedir un "precio por metro" sin decir la calidad no significa nada. Usa el €/m² como punto de partida para hacerte una idea y para detectar presupuestos disparatados, pero cuenta siempre con que el número real saldrá de sumar partidas, no de una multiplicación.

Precio de la reforma por nivel de calidad

El mercado español agrupa las reformas integrales en tres niveles de calidad, cada uno con su rango de precio por metro cuadrado.

Reforma de acabados (350-600 €/m²)

El lavado de cara. Materiales funcionales y estándar: suelos laminados, pintura plástica, puertas de MDF lacado, sanitarios de gama básica y cocina en kit. Es la opción para viviendas en buen estado estructural que solo necesitan actualizarse, o para inversores que reforman para alquilar. Por lo general no incluye la renovación completa de las instalaciones.

Reforma integral estándar (600-900 €/m²)

El nivel más demandado y el punto óptimo de inversión para una vivienda habitual de segunda mano. Incluye la renovación completa de electricidad y fontanería, cocina equipada de marca conocida, baños completos con plato de ducha y mampara, suelos de calidad media (porcelánico de gran formato o tarima multicapa), carpintería interior nueva y pintura. Es la reforma "para vivir muchos años" sin lujos.

Reforma integral premium (900-1.500 €/m² y más)

La alta gama. Materiales premium (tarima de madera natural, porcelánico de gran formato, microcemento, piedra natural), diseño a medida, redistribución de espacios, carpintería exterior con rotura de puente térmico y climatización por conductos. El precio no tiene techo claro: a partir de aquí depende del nivel de los materiales y del diseño.

📊 Precio de la reforma según el tamaño de la vivienda

Esta es la tabla maestra de referencia por superficie, para calidad media-estándar y vivienda de segunda mano sin cambios estructurales. Cada tamaño tiene su guía detallada con desglose por estancias y ejemplos reales.

Lecturas clave de la tabla

Lectura 1: fíjate cómo el rango se ensancha al subir de calidad. La diferencia entre acabados y premium en un mismo tamaño puede ser de más del doble; el nivel de calidad pesa más que el tamaño.

Lectura 2: para una cifra ajustada a tu metraje, entra en la guía detallada de tu tamaño: ahí están el desglose por estancias y los escenarios reales. Esta tabla es la foto general; el detalle está en cada guía.

Lectura 3: son precios sin IVA, verificados en 2026, para segunda mano sin cambios estructurales. Tirar tabiques, redistribuir o tocar fachada se suma aparte.

En qué se gasta el presupuesto: el desglose maestro

Saber cómo se reparte el dinero de una reforma integral ayuda a juzgar un presupuesto y a decidir dónde merece la pena invertir. Este es el reparto orientativo de una reforma integral estándar de una vivienda.

Lecturas clave del desglose

Lectura 1: la cocina y los baños juntos se llevan en torno a un 28 % del presupuesto; son las estancias más caras por metro cuadrado y donde más se nota la calidad elegida.

Lectura 2: las instalaciones son una cuarta parte oculta del presupuesto. Escatimar en ellas para gastar en acabados es el error clásico: lo que no se ve es lo que evita problemas a los pocos años.

Precio de reformar cada estancia

Una reforma integral es la suma de varias reformas por estancia. Estos son los órdenes de magnitud y las guías de cada una para afinar tu presupuesto.

La cocina suele ser la estancia más cara: una reforma de cocina ronda los 6.000-15.000 € según el tamaño y la gama, con la cocina y los electrodomésticos como gran partida. Lo vemos en la guía de reforma de cocina y baño y en las guías de precios de reformas de cocinas.

El baño es la segunda estancia más cara por metro: una reforma de baño completa ronda los 4.000-9.000 € en calidad estándar. Tienes el detalle en la guía de precio de reforma de baño y en todas las guías de reformas de baños.

El resto del presupuesto se reparte entre los suelos (de 30 a 90 €/m² según el material colocado), las ventanas (de 300 a 800 € por hueco según el tipo y el acristalamiento), la renovación de electricidad y fontanería de toda la vivienda, y la pintura (de 8 a 15 €/m²). En una reforma integral, estas partidas se contratan juntas y por eso salen más a cuenta que hacerlas sueltas.

Las variables que mueven el precio de una reforma

Más allá de la calidad y el tamaño, cinco factores explican por qué dos reformas parecidas cuestan distinto. El estado de partida de la vivienda: una que solo necesita actualizarse cuesta mucho menos que una que hay que vaciar y rehacer instalaciones desde cero. Los cambios de distribución: tirar tabiques, mover la cocina o un baño de sitio dispara el coste por la obra y la fontanería. El estado de las instalaciones: una eléctrica o una fontanería antiguas que hay que renovar por completo suman miles de euros. La carpintería exterior: cambiar las ventanas a unas con rotura de puente térmico es una de las partidas grandes y opcionales. Y por último, la provincia y las condiciones del edificio (planta, ascensor, accesos), que veremos a continuación.

Diferencias de precio por zona geográfica

El precio de una reforma varía de forma notable según la provincia, sobre todo por el coste de la mano de obra. Las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas —Madrid, Barcelona, País Vasco, Baleares— suelen estar en la parte alta de los rangos, mientras que muchas provincias del interior y zonas con menor coste de vida se sitúan por debajo. La diferencia entre una y otra puede ser de un 15-30 % sobre el mismo proyecto.

Las diferencias en el precio de los materiales son menores; lo que de verdad cambia es la hora de oficial. Por eso, para una cifra ajustada a tu zona, lo mejor es pedir presupuesto a empresas locales. Puedes encontrar empresas de reformas verificadas por provincia en el directorio: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o en el directorio nacional de empresas de reformas de viviendas.

IVA, licencias y garantías: lo que tienes que saber

Tres cuestiones legales que afectan al coste y conviene tener claras. El IVA: a las reformas de una vivienda usada con más de dos años de antigüedad, contratadas por un particular, puede aplicarse el IVA reducido del 10 % en lugar del 21 %, siempre que el coste de los materiales aportados por la empresa no supere el 40 % del total. Conviene confirmarlo con la empresa, porque cambia bastante la factura final.

Las licencias: una reforma que no toca la estructura ni la distribución suele requerir una licencia de obra menor o una comunicación previa, según el municipio. Si se tiran tabiques de carga, se modifica la fachada o se cambia la distribución de forma relevante, hace falta licencia de obra mayor y, con ella, un proyecto técnico firmado. La garantía: por ley, la empresa responde de los defectos de la obra durante unos plazos; para poder reclamar es imprescindible tener factura y, idealmente, un contrato que detalle las partidas, los plazos y la garantía de las instalaciones.

Cómo presupuestar los imprevistos

En una reforma integral, sobre todo en vivienda antigua, casi siempre aparecen sorpresas al abrir: una instalación en peor estado de lo previsto, humedades ocultas, un forjado que hay que reforzar. Por eso la regla de oro es reservar un colchón del 10-15 % del presupuesto para imprevistos, aparte de la cifra cerrada con la empresa.

No reservar ese margen es lo que convierte una reforma en una pesadilla a mitad de obra, cuando aparece un extra inesperado y no hay con qué pagarlo. Presupuestar el imprevisto desde el principio no encarece la reforma: simplemente evita el susto y te permite decidir con calma si asumir o no cada extra cuando surja.

Cómo leer un presupuesto de reforma (y detectar uno malo)

Un buen presupuesto de reforma integral está desglosado por partidas, con cantidades y precios unitarios, no resumido en una sola cifra global. Debe especificar las calidades y los materiales concretos (marca y modelo de la cocina, tipo de suelo, de sanitarios), los plazos, la forma de pago y la garantía. Si un presupuesto es un único número sin desglose, no permite comparar ni reclamar, y es la primera señal de alarma.

La segunda señal: un presupuesto muy por debajo de los demás casi nunca es una ganga, sino que esconde calidades inferiores, partidas que faltan o, directamente, trabajo en negro sin factura. Para comparar bien, pide al menos tres presupuestos desglosados sobre la misma definición de calidades; solo así comparas lo mismo. Y desconfía de quien presione para firmar rápido o pida un porcentaje muy alto por adelantado.

Los 6 errores frecuentes al presupuestar una reforma integral

Error 1 — Tomar el precio por m² como precio cerrado. El €/m² es orientativo y cambia con la calidad y el tamaño. Solución: usarlo solo para hacerte una idea y exigir un presupuesto desglosado por partidas.

Error 2 — No reservar para imprevistos. En vivienda antigua casi siempre aparecen sorpresas al abrir. Solución: guardar un colchón del 10-15 % aparte de la cifra cerrada.

Error 3 — Contratar en negro para ahorrar. Sin factura no hay garantía ni forma de reclamar, y sale carísimo si algo falla. Solución: empresa registrada, contrato y factura siempre.

Error 4 — Escatimar en instalaciones para gastar en acabados. Lo que no se ve —eléctrica y fontanería— es lo que evita problemas a los pocos años. Solución: en vivienda antigua, renovar instalaciones aunque reste presupuesto para acabados.

Error 5 — Quedarse con el presupuesto más barato sin comparar partidas. El más bajo suele esconder calidades inferiores o partidas que faltan. Solución: comparar tres presupuestos desglosados sobre las mismas calidades.

Error 6 — Pedir presupuestos sin definir calidades. Si cada empresa presupuesta una calidad distinta, no puedes comparar. Solución: cerrar el nivel de calidad y los materiales antes de pedir ofertas.